個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは？注意点も解説

債務整理を検討している方のなかには、「住宅ローン組んで購入した持ち家だけは、なんとか残したい」と考える方も少なくないものでしょう。
しかし、自己破産などの債務整理をすれば、住宅ローンの返済先の銀行などに抵当権を実行され、持ち家は売却されてしまうのが原則です。
ところが、債務整理のなかでも、個人再生手続きでは、住宅資金特別条項（以下「住宅ローン特則」とします）を利用することによって、持ち家を残せる可能性があります。
本記事では、個人再生における住宅ローン特則について解説していきます。

1.個人再生における住宅ローン特則とは

住宅ローン特則は、簡単にいえば、住宅ローンに関する債権を他の債権と区別して扱い、持ち家を残すための制度です。
住宅ローン特則を利用した個人再生をおこなう場合には、住宅ローンだけは基本的に減額せずに支払い続けますが、他の借金については大幅に圧縮することが可能になります。
もっとも、住宅ローンを予定どおり支払いながら、圧縮されるとはいえ他の借金についても再生計画案にしたがった金額を返済していくのですから、一定程度の金銭的な余力がなければ、手続き利用は難しいといえます。

2.住宅ローン特則の利用条件

個人再生において、住宅ローン特則を利用するためには、主に次のような条件を満たしている必要があります。
・債務者が所有（または共有）し、本人が居住するための建物であること
・建物の床面積の半分以上が専ら本人の居住用であること
・住宅の購入やリフォームのために組んだ住宅ローンであること
・不動産に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
・保証会社が代位弁済した場合には、代位弁済日から６か月を経過していないこと

たとえば、事業用の不動産や、事業資金や消費者ローンのための抵当権が設定されている不動産については、住宅ローン特則を利用することはできません。

3.住宅ローン特則を利用した場合にはどうなる？

では、「住宅ローン特則を利用した場合にはどうなるのか」を具体例でみていきましょう。
Aさんは、持ち家（2,500万円相当）の住宅ローンの残額が3,000万円あり、月額10万円を返済しています。
Aさんには、そのほかにも総額500万円の借金があり、月々10万円返済しなければなりません。
しかし、月々20万円を返済していくことが困難になり、住宅ローン特則を利用する小規模個人再生手続きをすることにしました。

このケースでは、Aさんは、ひと月当たり、住宅ローン10万円と借金10万円の合計20万円の返済が必要になります。
しかし、住宅ローン特則を利用する個人再生手続きによって、住宅ローンの10万円は支払い続ける必要がありますが、借金に関しては債務を圧縮することが可能になります。

個人再生が認可された場合には、500万円の借金であれば、100万円に減額できる可能性があります。
そして減額された借金100万円について、３年間で返済するのであれば、月々約2万8,000円返済すればよいことになります。
したがって、個人再生によって、借金の２万8,000円と住宅ローン10万円を合わせた合計12万8000円程度まで、月々の返済額を引き下げることができる可能性があります。

4.住宅ローン特則の注意点

住宅ローン特則には、いくつかの注意点があります。

4-1.アンダーローンに注意

アンダーローンの場合には、基本的に、住宅ローン特則を利用してもメリットが得られない可能性があるので、注意が必要です。
アンダーローンとは、残っている住宅ローンより住宅の価値が上回っていることをいいます。
たとえば、住宅ローンの残額は3,000万円で、現在の価値は3,800万円であるようなケースをいいます。
個人再生では、本人名義の財産を処分した場合に得られる以上の金額を返済しなければならないことが原則になってします（清算価値保障原則）。
そのため、アンダーローンの場合には、清算価値の分だけ返済額が上乗せされるので、個人再生のメリットをいかせないリスクがあります。

4-2.税金の滞納に注意

税金などの公租公課については、一般優先債権とされており、通常の借金などと異なる取り扱いがなされます。
税金は、個人再生による減額対象にはならず、滞納している場合には、強制執行によって住宅を差押えられてしまいます。
つまり、税金の滞納があれば、住宅ローン特則を使って住宅を残すことが不可能になるリスクがあります。
そのため、住宅ローン特則を利用した個人再生を検討する場合には、税金の滞納を解消しておく必要があるので注意が必要になります。

4-3.住宅ローンの滞納にも注意

住宅ローン特則の利用要件にもあるように、住宅ローンの支払いの滞納によって保証会社が代位弁済した場合でも、６か月を経過していなければ特則を利用することは可能です。
しかし、特則を利用した個人再生では、住宅ローンはそのまま返済を続けることが前提となるため、滞納があれば住宅ローンの返済可能性がないと判断される可能性があります。
したがって、住宅ローンを滞納している場合には、特則を利用できないリスクがあるので注意が必要です。

5.まとめ

本記事では、個人再生における住宅ローン特則について解説していきました。
個人再生の手続きは難しく、通常は、弁護士などの専門家に依頼して進めることになります。
借金の返済にお困りの方は、お一人で悩むことなく、早めに専門家に相談することがおすすめです。